Кто несёт ответственность за неучтённые дефекты при продаже здания?

При передаче здания от одного собственника другому нередко возникают ситуации, когда после сделки обнаруживаются строительные дефекты: трещины, деформации, коррозия или нарушения в конструкции. Возникает закономерный вопрос: кто несёт ответственность за эти дефекты — прежний собственник, новый владелец или подрядчики, выполнявшие работы? В Ростовской области такие случаи регулярно встречаются при продаже частных домов, коммерческой недвижимости и производственных объектов с устаревшими конструкциями.

Что считается неучтённым дефектом

Неучтённые дефекты — это скрытые или не задокументированные повреждения конструкций, которые не были отражены в документации при передаче объекта. Они могут быть физически скрытыми (под отделкой) или не зафиксированными в акте осмотра или передаточном документе.

• Глубокие трещины в несущих стенах, перекрытиях, фундаментах.
• Прогибы плит, деформация балок, крен стен.
• Коррозия металлических элементов, незаметная при визуальном осмотре.
• Отсутствие армирования, нарушение схемы опирания плит.
• Самовольные вмешательства, не отражённые в проекте и документации.

Правовая основа: кто отвечает за дефекты

Согласно гражданскому законодательству, при продаже объекта недвижимости действует принцип «покупатель принимает объект в существующем состоянии», если иное не указано в договоре. Однако если дефект скрытый и не мог быть выявлен без специального обследования, то покупатель вправе требовать компенсации или расторжения сделки.

• Если дефект можно было выявить визуально — ответственность несёт покупатель.
• Если дефект был скрыт умышленно или в документации содержалась недостоверная информация — отвечает продавец.
• Если дефект возник из-за ошибок строительства, то возможна претензия к подрядчику (при наличии гарантийного срока).
• При технической экспертизе, проведённой до сделки, риски переходят к покупателю.

Как доказать наличие скрытого дефекта

Для предъявления претензий необходимо доказать, что дефект существовал на момент сделки, но был не виден и не отражён в документах. Это достигается путём проведения строительно-технической экспертизы и анализа проектной, исполнительной и правоустанавливающей документации.

• Провести обследование здания с составлением технического заключения.
• Сопоставить дату возникновения дефекта с датой заключения сделки (при возможности).
• Документально зафиксировать, что дефект невозможно было обнаружить без вскрытий или инструментального контроля.
• Проверить, был ли дефект отражён в актах осмотра, передаточном акте или заключении БТИ.
• Собрать свидетельства, фотофиксацию, переписку — для подтверждения факта скрытия информации.

Пример: спор из-за трещины в перекрытии после покупки здания

Покупатель производственного здания в Ростовской области через два месяца после сделки обнаружил прогиб перекрытия и трещины в опорной зоне. Визуально дефект не был заметен — зона была закрыта подвесным потолком. Экспертиза показала, что трещины были старые и возникли до сделки. Суд обязал продавца компенсировать часть стоимости ремонта, так как факт дефекта был скрыт и не отражён в передаточном акте.

Как минимизировать риски до покупки

Чтобы избежать споров после покупки здания, рекомендуется провести предварительное техническое обследование с выдачей заключения. Это особенно важно при покупке зданий старше 20 лет, объектов после реконструкции, зданий без проектной документации.

• Заключить договор с экспертом на обследование до подписания договора купли-продажи.
• Зафиксировать результаты обследования как приложение к договору.
• Включить пункт об ответственности сторон за выявленные или невыявленные дефекты.
• Избегать сделок по объектам с признаками скрытых реконструкций или с недоступными зонами.

Вывод: ответственность зависит от конкретных обстоятельств

Ответственность за неучтённые дефекты зависит от того, были ли они скрыты, отражены в документации, а также от факта проведения или отсутствия технического обследования до сделки. Чтобы обезопасить себя, собственнику или покупателю следует инициировать строительно-техническую экспертизу на этапе подготовки к передаче объекта. В Ростовской области такая практика становится стандартом при продаже коммерческой и производственной недвижимости.